07/01/2020 - Il piano particolareggiato aumenta i valori in gioco 

Il comma 746 della legge 160/2019 nel disciplinare la base imponibile delle aree fabbricabili della nuova Imu aggiunge un' importante precisazione, utile a risolvere un dubbio interpretativo già affrontato dalla Cassazione, ma in modo poco convincente. Come per il passato, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell' anno d' imposizione. Il riferimento a questa data va qualificato come elemento di semplificazione, che permette di mantenere fisso il valore per l' intero anno, in assenza di variazioni urbanistiche. Inoltre il valore venale al 1° gennaio è quello delle singole categorie di aree fabbricabili. In altri termini, è evidente che un' area fabbricabile che diventa tale al 30 di giugno, non ha un "proprio" valore di mercato al 1° gennaio, quand' era agricola, ma è altrettanto evidente che occorre far riferimento al valore al 1° gennaio di aree aventi le medesime caratteristiche.

Stesso discorso per le aree già edificabili che subiscono variazioni in corso d' anno. Se per un' area viene adottato, ad esempio il 30 giugno, un piano particolareggiato, è evidente che vi sia un incremento di valore che impone di considerare due valori: per i primi sei mesi il valore al 1° gennaio delle aree prive di piano particolareggiato, e per il secondo semestre il valore al 1° gennaio di aree con piano particolareggiato approvato. Quanto appena sostenuto, tuttavia, non è stato fatto proprio dalla giurisprudenza di legittimità che con sentenza n. 2901/2017 ha detto che gli effetti dell' attribuzione della qualifica di edificabilità decorrono dal 1° gennaio dell' anno successivo a quello di adozione dello strumento urbanistico generale. Principi confermati anche di recente con la sentenza n. 8544/2019.

Si tratta all' evidenza di decisioni che non tengono conto, da un lato, che l' Imu è frazionabile per mesi, e quindi nulla osta a che per alcuni mesi si paghi come terreno agricolo e per altri come area fabbricabile e, dall' altro lato, che creano una palese violazione del principio della capacità contributiva, giacché quanto affermato dovrebbe valere anche nell' ipotesi di aree fabbricabili che tornano ad essere agricole dal 2 di gennaio. Pretendere, in questo caso, l' assoggettamento per l' intero anno come area fabbricabile è all' evidenza illogico oltre che illegittimo. Con la nuova Imu il problema dovrebbe essere risolto visto che occorre far riferimento al valore venale al 1° gennaio «o a far data dall' adozione degli strumenti urbanistici».