28/04/2020 - Sulla qualifica di villa non incide la finitura 

 

 

È giustificato l' aumento della rendita catastale fondato su precise caratteristiche dell' immobile che ne comportano la qualifica in «villa», a prescindere da sole prove contrarie che ne dimostrino, per esempio, l' ordinarietà di rifiniture e componenti. La presenza o meno di finiture particolari può rilevare per la qualifica «di lusso» del bene, ma non risulta dirimente per qualificarlo come «villa». Si tratta delle precisazioni fornite dalla sezione seconda della Ctp di Brescia con la sentenza n. 693/02/2019, relativa all' impugnativa di un avviso di variazione di rendita catastale emesso dall' ufficio delle Entrate di Brescia in seguito a procedura Docfa promossa dal contribuente.

In particolare, l' accertamento opposto giustificava la revisione della rendita da A/7 a A/8 con rideterminazione in aumento del relativo valore sulla base delle caratteristiche e della tipologia stessa di immobile accertato. L' ufficio sottolineava, infatti, tra le altre cose, che la presenza della piscina esterna, di altri locali fruibili e non meramente accessori, la collocazione stessa del bene in zona residenziale di pregio nonché la pregevole vista lago, non potevano non deporre per la qualificazione dell' immobile in villa, rendendone pertanto necessaria la riclassificazione. A tali rilievi il contribuente replicava con il ricorso producendo una apposita perizia tecnica nella quale si evidenziava che le finiture in possesso dell' immobile erano rifiniture non aldilà dell' ordinario, così come nei limiti dimensionali rientrava anche la zona adibita a piscina esterna all' abitazione, insistendo per la conferma della categoria catastale inferiore originariamente dichiarata.

Rispetto ai primi argomenti manifestati dalla parte, la Ctp evidenziava che le specificazioni riguardanti la presenza o meno di finiture di pregio dell' immobile avrebbero potuto rilevare laddove si fosse trattato di qualificare l' immobile come «di lusso», mentre nel caso di specie la revisione della categoria e della rendita si era limitata a qualificarlo come «villa», d' altronde in presenza di ulteriori elementi, senz' altro preminenti, tra i quali in primis la consistenza dell' immobile e delle sue pertinenze, di per sé sole idonee a qualificare l' unità come villino e non di certo come abitazione di medie dimensioni come invocato dal contribuente. Posto quindi che i dati rilevati dall' ufficio non venivano nemmeno smentiti dal ricorrente, la Ctp respingeva il ricorso confermando le rideterminazioni assunte dall' Agenzia con l' atto opposto.

Il Contribuente ricorre avverso accertamento catastale che variava i dati dichiarati a mezzo Docfa da A/7 rendita catastale 1.471,90 dichiarato a A/8 rendita catastale 1.692,96 accertato. Le motivazioni addotte dall' Ufficio sono relative alla tipologia e alle caratteristiche dell' immobile; alla presenza di una piscina; all' ubicazione in zona residenziale di pregio e alla pregevole vista lago. Il ricorrente contesta dette motivazioni allegando al presente ricorso una relazione tecnico illustrativa predisposta da un tecnico. Dall' esame di quanto dedotto dalle parti si rileva che: la consistenza effettiva dell' unità immobiliare urbana è ben superiore a quanto dichiarato in sede di ricorso, valore smentito dal quadro U del libretto Docfa e dalla visura storica dell' immobile; la consistenza effettiva dell' unità abitativa risulta essere mq. 368; la consistenza complessiva dei box risulta mq. 119; la pertinenza a giardino dichiarata in 900 mq. risulta di circa 3.000 mq. effettivi; i locali del piano seminterrato, con ampia superficie finestrata, non risultano essere locali accessori, bensì locali fruibili. Il ricorrente sostiene che per classificare l' unità oggetto del contendere come villa sia necessaria la presenza di finiture di particolare pregio, mentre l' Ufficio si è limitato solo a una verifica dell' esterno del fabbricato, la relazione tecnica allegata a tal proposito evidenzia la presenza di finiture non oltre l' ordinario, sostiene, inoltre, che la piscina di cui dispone l' immobile sia di 47 mq., inadeguata per un immobile classificato A/8, chiedendo, quindi, la conferma della categoria catastale dichiarata. Questa Commissione osserva che le finiture di pregio sono esclusivamente afferenti ai requisiti per gli immobili di lusso. Nel caso in esame rilevano le caratteristiche per considerare l' immobile di categoria A/8, abitazione in villa, o A/7, abitazione in villino. La categoria A/7 identifica un immobile di medie dimensioni e con superficie del lotto di pertinenza limitato, caratteristiche che non possono adattarsi all' immobile oggetto del contendere. Il ricorrente contesta quanto affermato dall' Ufficio, secondo il quale altri immobili con caratteristiche simili a quello oggetto di accertamento e posti nella stessa zona siano accatastati: in categoria A/8, considerando la categoria A/7 regola per la zona, ma nessuna verifica viene fatta sulla consistenza degli immobili presi a paragone. Le caratteristiche dell' immobile e la sua consistenza evidenziate dall' Ufficio e non contestate dal ricorrente, avvalorano la classificazione dell' edificio in villa. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite che liquida in complessivi 1.500,00.