20/11/2019 - Risponde il Comune dei vizi nella vendita di area inedificabile 

Massima attenzione nelle compravendite immobiliari, quando si discute di edificabilità di un' area: lo esige la Cassazione con la sentenza 15 ottobre 2019 n. 25919, decidendo un contrasto tra venditore, acquirente, notaio ed amministrazione comunale. Un' area era stata venduta anche se vincolata come inedificabile oltre cinquant' anni prima, con una convenzione non trascritta. Il Comune, per di più, aveva dapprima impresso all' area una destinazione a verde pubblico, e in seguito vi aveva assegnato un indice di edificabilità.

Al momento di avviare il cantiere, l' acquirente si è sentito eccepire dai vicini l' esistenza di un vincolo di edificabilità, e ha quindi iniziato una lite per ottenere il risarcimento del danno: il Comune è stato chiamato in causa perché aveva rilasciato un certificato di destinazione urbanistica dal quale l' area risultava edificabile; il notaio che aveva stipulato la compravendita, eccepiva la non conoscibilità del vincolo, che non risultava trascritto nei registri immobiliari. Il venditore infine osservava che il vincolo era stato travolto da una successiva previsione del piano urbanistico che aveva accordato una nuova edificabilità all' area.

La Cassazione si è pronunciata a favore dell' acquirente, riconoscendogli la restituzione del corrispettivo a suo tempo versato; è poi emersa anche la responsabilità del Comune nel rilascio del certificato di destinazione urbanistica che qualificava l' area edificabile, trascurando il vincolo preesistente, mentre è stata esclusa la responsabilità del notaio, ma solo perché tratto in inganno dal certificato di edificabilità rilasciato dal Comune. Il caso esaminato induce gli acquirenti di immobili a una particolare attenzione nell' accertamento delle qualità edilizie di un bene, superando la soglia degli accertamenti ventennali normalmente richiesti nelle compravendite immobiliari a garanzia dei diritti altrui. Alcuni vincoli, quali ad esempio quelli storico artistici, possono infatti risalire all' inizio del secolo scorso e non risultare trascritti; altri, derivanti da convenzioni private, possono addirittura non esser stati trascritti, ma ciononostante vincolano le parti.

Il Comune, poi, può rilasciare certificati relativi all' edificabilità, ma unicamente sulla base dei piani urbanistici, senza tener presenti le pattuizioni private. In tale situazione, emerge l' esigenza di una particolare due diligence, così come segnalato dal Consiglio di Stato in tema di obblighi di disinquinamento su aree compromesse da remote attività industriali. Anche l' orientamento delle Sezioni unite della Cassazione (8230/2019) in tema di nullità delle compravendite di immobili con abusi edilizi, accende un faro sulla responsabilità dei privati: l' acquirente è tutelato dalle norme che impediscono la compravendita di immobili abusivi, ma solo se l' abusività è integrale: difformità parziali non impediscono la commerciabilità del bene, generando al più una lite sul corrispettivo.