16/07/2019 - Aree edificabili, valori presunti  - Le delibere comunali non hanno valore imperativo

Aree edificabili, valori presunti  - Le delibere comunali non hanno valore imperativo

I valori delle aree edificabili deliberati dalla giunta comunale sono fondati su presunzioni. Il giudice tributario è libero di valutarli liberamente e il contribuente può sempre provare il contrario, dimostrando che i valori deliberati non sono in linea con i prezzi di mercato. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 17248 del 27 giugno 2019. Per i giudici di legittimità, le delibere della giunta comunale che fissano i valori delle aree edificabili rappresentano «fonti di presunzioni» utilizzabili dal giudice tributario, «ma non hanno valore imperativo e ammettono prova contraria. Ne consegue che allorché nel processo il giudice ritenga raggiunta la prova, o perché fornita dall' interessato o perché comunque emergente dagli atti di causa, che a un' area edificabile non possa essere applicato il valore stimato dal comune, può disattenderlo, e, su istanza di parte, procedere ad una autonoma stima, utilizzando tuttavia i parametri di legge».

Dunque, la delibera della giunta municipale che indica i valori delle aree edificabili per Imu e Tasi è fondata su presunzioni che possono essere contestate dal contribuente e sono liberamente valutabili dal giudice. Tuttavia, sempre la Cassazione (ordinanza 15313/2018) ha già chiarito che la delibera ha effetto retroattivo e il comune è legittimato ad applicare i valori indicati anche per gli anni precedenti. I valori di riferimento delle aree edificabili, individuati dall' ufficio tecnico comunale e deliberati dalla giunta, sono utilizzabili anche retroattivamente. Naturalmente sono contestabili dal contribuente, se ritiene che non siano rispondenti ai prezzi di mercato.

Determinazione del valore e effetti giuridici. Il valore di un' area edificabile deve essere calcolato in base ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d' uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e, infine, prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l' ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento delle imposte locali. L' ente si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello deliberato. E' evidente, però, che il valore minimo delle aree edificabili è un elemento presuntivo che deve essere riconsiderato, nel caso in cui risulti contraddetto da un valore maggiore accertato dall' ente impositore. La qualificazione giuridica delle aree. Ai sensi dell' articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, per area fabbricabile si intende l' area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici «generali o attuativi» oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile Imu è data dal valore dell' area (non viene computato il valore del fabbricato in corso d' opera), dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino a quella di ultimazione, oppure fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, se questo momento è antecedente a quello di ultimazione del fabbricato. In base alla finzione giuridica prevista nella disciplina dell' imposta (art. 5, comma 6, del decreto legislativo 504/1992) durante il periodo dell' effettiva utilizzazione edificatoria anche per demolizione e per esecuzione di lavori di recupero edilizio, il suolo va considerato area fabbricabile, indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base agli strumenti urbanistici. Pertanto, un' area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta alle imposte locali indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo.

È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un' area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l' ente può dal momento dell' approvazione richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. L' omissione non rende comunque nulli gli avvisi di accertamento, pur essendo un obbligo imposto dalla legge. Pertanto, i titolari dei terreni divenuti edificabili sono tenuti a pagare le imposte anche se il comune non li abbia informati delle variazioni apportate allo strumento urbanistico e non abbia comunicato il cambio di destinazione.