19/06/2019 - Condomìni degradati, troppi poteri ai sindaci

di A cura di Assoedilizia - Il Sole 24 Ore - 18 Giugno 2019

 

È ormai definitivo il testo della legge di conversione del Dl 32/2019 sblocca cantieri (legge 14 giugno, n.55, in vigore da oggi) nel quale sin dall' origine è stato introdotto l' articolo 10, comma 9, che per le opere di recupero conseguenti a eventi sismici, deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136 (commi 4 e 5) del Codice civile, prevedendo che l' assemblea possa deliberare con 500 millesimi e che gli interventi siano approvati con un terzo del valore e la maggioranza dei presenti in assemblea. Però dopo un terremoto le opere da eseguire non sono innovazioni ma ricostruzioni, per le quali già dispone l' articolo 1128 del Codice civile e gli eventuali adeguamenti in sede di ricostruzione totale o parziale sotto profilo dell' accessibilità e del risparmio energetico sono già innovazioni agevolate deliberabili con maggioranza ridotta. Il mancato richiamo al 1128 e la oscura formulazione della norma (prima si decide con 500 millesimi poi con un terzo) ne renderanno difficile l' applicazione.

Diverso è il caso dell' articolo 5 sexies del Dl 32/2019, introdotto dal Senato in sede di conversione, in tema di edifici «degradati» o «in aree degradate» per il quale il sindaco, dichiarato il degrado, può richiedere, in base all' articolo 1105 del Codice civile, la nomina di un amministratore che, sostituendosi ai condòmini prenda le decisioni «indifferibili e necessarie». Una disposizione apparentemente illegittima sul piano costituzionale, sia rispetto a poteri e funzioni dell' autorità amministrativa (sindaco) che rispetto al diritto di proprietà. Infatti è richiamato l' articolo 50, comma 5 del Tuel (Dlgs 267/2000) dove sono previste le ordinanze contingibili ed urgenti del sindaco, potere che però può esser esercitato solo ove ricorra il requisito dell' urgenza; inoltre non è definita la condizione di "degrado", quindi l' ordinanza prevista dalla norma non è conforme a quanto previsto dal Tuel e attribuisce al sindaco un potere discrezionale svincolato da qualsiasi limite e privo di base normativa.

Altrettanti dubbi sul piano costituzionale della lesione del diritto di proprietà è la previsione del ricorso per nomina di un amministratore perché si risolve in un onere posto a carico della proprietà non previsto da una legge. Prevedere la nomina di un amministratore "giudiziale" - al di là degli aspetti di dettaglio sui presupposti (come farà il sindaco a sapere se ricorrano i presupposti dell' articolo 1105, 4° comma ? ) - vuol dire prevedere che un soggetto terzo disponga opere a carico di proprietari senza che a loro venga prima ordinato di provvedere, per giunta senza neppure sapere quali opere, visto che la norma nulla dice.

Nella logica dell' articolo 1105 è il proprietario condomino, diretto interessato, a ricorrere; qui invece è un terzo che può imporre opere senza o contro la volontà degli interessati. Se poi si aggiunge che il procedimento di cui all' articolo 1105 è senza contraddittorio e che potrà essere attivato anche quando l' edificio non sia degradato ma si trovi in aree degradate, è ancor più evidente la lesione, sul piano costituzionale, del diritto di proprietà. La norma appare poi superflua perché nel sistema del Tuel il sindaco ha già il potere di ordinanza in presenza nei casi di urgenza e in caso di inottemperanza ha già il potere di provvedere con l' esecuzione a carico dei proprietari.